COMPRE VIVIENDA USADA Y NO UN DOLOR DE CABEZA

Negoció un apartamento en la Urbanización Los Alcázares, al nororiente de Cali, con la amiga de una prima suya que acababa de divorciarse. Aprovechó, lo que según ella, era una “ganga”, por el bajo precio en que le ofrecieron el inmueble.

Dora convenció a su cónyuge y retiraron todos sus ahorros: $10 millones. E incluso vendió un viejo Renault 4 para completar $15 millones, que era el costo del predio. Pasó por alto el contenido del certificado de tradición del apartamento, ni averiguó si había impuestos o deudas pendientes.

Tampoco hubo promesa de compraventa, sólo un recibo por lo pagado. Su emoción fue más fuerte que cuidar el bolsillo.

El matrimonio se trasladó a mediados del 2004 al apartamento, pero seis meses después esa alegría se transformó en drama: el inmueble tenía una hipoteca de $5 millones con un banco y pesaban sobre el mismo un patrimonio de familia y una deuda de $2 millones por impuesto predial.

Hoy la amiga de su prima reside en España con sus dos hijos y su ex esposo falleció recientemente en Bogotá. Ahora los Dávalos-Caicedo están a punto de perder el apartamento, ya que no cuentan ni con el dinero, ni documentos para demostrar su posesión legal.

Para que no le ocurra lo mismo que a Dora y su esposo, El Pais le explica los pasos a seguir para negociar de manera segura una vivienda usada y no caer en manos de los estafadores.

¿Cuál es el primer paso para negociar un inmueble usado?
Se debe obtener el registro o certificado de tradición actualizado del inmueble en las oficinas de la Superintendencia de Notariado y Registro, ubicadas en la Carrera 56 No. 11-A-20 teléfono 315 4965 en Cali.

¿Qué es el certificado de tradición y libertad?
Es un documento que contiene todo el historial de una casa o apartamento desde que se matricula por primera vez. Sus anotaciones reseñan en orden cronológico todos los propietarios, procesos de que fue objeto el inmueble, tales como hipotecas, embargos, afectaciones por patrimonio de familia, sucesiones, demandas civiles, contratos de arrendamiento por escritura pública, entre otros.
¿Cómo se lee ese documento?
Es vital que se mire bien la última anotación para establecer cuál es el propietario real, si tiene o no hipotecas, o embargos. También deben leerse anotaciones anteriores para saber qué otras afectaciones tuvo o tiene el predio. No acepte fotocopias o certificados con enmendaduras, o que hayan sido expedidos hace más de dos meses. Podrían ser falsos.

¿Puedo tramitar ese certificado por mi cuenta?
Sí. Sea desconfiado. Usted tiene la libertad de tramitarlo. Al solicitarlo debe citar el número de la matrícula inmobiliaria de la vivienda. Si no tiene a mano la matrícula, se puede gestionar con el número de cédula de quien figura como propietario y el nombre completo de éste.

¿Cuánto cuesta?
El certificado tiene un costo de $11.850. La Oficina de Registro lo expide al interesado el mismo día. La atención al público es de 8:00 a.m. a 3:30 p.m. de lunes a viernes en jornada continua en Roldanillo, Valle.

¿Qué sigue después de certificar la propiedad?
Si el inmueble no tiene líos jurídicos, ambas partes –comprador y vendedor— deberán suscribir una promesa de compraventa para afianzar la seriedad del negocio.

¿Por qué se necesita una promesa de compraventa?
Con este documento se le garantiza al comprador la adquisición del inmueble y se fijan reglas y multas para que el vendedor no lo ofrezca a un tercero. Además, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas ni entrega. Sin promesa, cualquiera de las partes puede desistir del negocio sin que haya lugar a multas ni demandas.

¿Qué datos debe contener la promesa?
La promesa se debe registrar en una notaría. En el documento se consignan los datos del vendedor y comprador y se adjuntan las fotocopias autenticadas de las cédulas de ciudadanía de ambos. El documento debe contener la ubicación y los linderos del bien, el precio y la forma de pago, y la fecha de firma de la escritura.

¿Y el anticipo de pago?
No se debe anticipar ninguna cantidad de dinero, a menos que haya un acuerdo previo por escrito en la promesa de compraventa. Podría ser estafado.
Para recordar.
Al comprar un inmueble es conveniente que se transfieran las cuentas de los servicios públicos al nuevo propietario. De esta manera se evitan problemas legales, en caso de reclamaciones. .
¿Qué sucede cuando hay patrimonio de familia?
El patrimonio de familia busca proteger, como su nombre lo dice, los derechos de los miembros de un grupo familiar sobre una vivienda. Son ellos la esposa o esposo y los hijos menores de edad. En estas condiciones el bien no se puede vender.

¿Cómo se liquida?
El actual dueño debe contratar un abogado para que tramite un proceso ante un juzgado de familia, el cual demora entre seis y ocho meses. Liberado el inmueble de esa afectación podrá venderse a un tercero. Esa decisión judicial debe registrarse ante la Oficina de Instrumentos Públicos de Cali, para que tenga validez.

¿Se puede comprar una vivienda que está en sucesión?
No. Hasta que un juzgado civil resuelva el proceso sucesorio entre los herederos, el inmueble no podrá ser vendido o adquirido por terceros.

Ojo con las hipotecas
Recuerde que comprar un inmueble hipotecado es arriesgar el dinero. Si la hipoteca es con un banco, el comprador deberá calificar para un crédito para tener derecho a la propiedad.

¿Qué pasa si el dueño de un inmueble tiene un crédito hipotecario vigente y quiere venderlo?
La hipoteca del apartamento o casa figura a favor del banco o corporación. Así consta en el Certificado de Tradición. Por lo tanto, no se puede vender, a no ser que el propietario notifique que desea subrogar la deuda a otra persona.
Por tanto, quien quiera quedarse con el inmueble deberá tramitar un nuevo crédito y demostrar su capacidad de pago para hacerse a la propiedad.

¿Se puede comprar una vivienda por mutuo acuerdo, sin avisar al banco?
El comprador puede correr el riesgo de perder su dinero, si el inmueble llega a ser embargado por terceras personas u objeto de remate, ya que en la escritura figura el tomador del crédito como deudor hipotecario. En este caso, desconfíe, ya que su inversión puede quedar en el aire.

Que todo esté a paz y salvo

-¿Se puede exigir el saneamiento total del inmueble?
Sí. La promesa de compraventa debe estipular una cláusula de saneamiento que compromete al vendedor a entregar los pagos de servicios públicos e impuestos de predial y valorización al día. Allí también se deja constancia de que el inmueble no tiene ningún tipo de embargo u otro compromiso crediticio con bancos o personas.

-¿En un certificado de tradición aparecen las deudas por cuotas de administración?
No. A menos que un juzgado civil haya embargado el inmueble luego de un proceso ejecutivo entablado por el condominio respectivo contra el propietario.

-¿Qué sucede con los impuestos pendientes?
En el caso de que el dueño del inmueble adeude impuesto predial y valorización, los embargos del Municipio por este concepto, aparecerán registrados en el certificado de tradición. Lo mismo sucede cuando el predio figura con un embargo por impuestos adeudados a la Dian.
En este caso el predio no se puede negociar ni vender a terceras personas.

Tres datos claves

1. Hasta tanto no se cumplan todos los trámites en Notaría, escrituración, pago de impuestos y registro en la Oficina de Instrumentos Públicos, no se asume la propiedad de un inmueble.

2. Cuando se compra una vivienda en condominio, el nuevo dueño asume derechos y deberes. Debe pagar las cuotas de administración y otras obligaciones económicas.

3. Evite negociar viviendas en oficinas o sitios no autorizados. Usted no debe anticipar dineros o firmar documentos y papeles en blanco.